Właścicielem nieruchomości można stać się nie tylko poprzez jej zakup czy w drodze dziedziczenia – prawo przewiduje też instytucję zasiedzenia. Aby jednak możliwe było zasiedzenie nieruchomości, trzeba spełnić określone przesłanki. Sprawdź, jak w praktyce wygląda przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie.
Co to jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości to przewidziany w Kodeksie cywilnym sposób nabycia własności rzeczy – w tym przypadku nieruchomości. Przedmiotem zasiedzenia może być działka, budynek i nieruchomość lokalowa. Chociaż najczęściej zagadnieniem zasiedzenia nieruchomości zainteresowane są osoby fizyczne (osoby prywatne), to warto wiedzieć, że nieruchomość zasiedzieć może też m.in. osoba prawna.
Na pytanie, co to jest zasiedzenie nieruchomości i kiedy się je orzeka, można też odpowiedzieć inaczej: to instytucja, która usuwa niezgodność pomiędzy stanem faktycznym a stanem prawnym, a zatem pomiędzy władaniem nieruchomością w sposób, w jaki robi to właściciel, a brakiem tytułu prawnego do tej nieruchomości. Zasiedzenie pozwala zatem uregulować stan prawny nieruchomości, co jest pożądane, gdy ma ona zostać np. wystawiona na sprzedaż.
Jak wygląda przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie?
Kiedy orzeka się zasiedzenie nieruchomości? Przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie ma miejsce wówczas, gdy zostały spełnione określone przesłanki – zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa. Obowiązkowe przesłanki, od których zależne jest to, czy dojdzie do zasiedzenia nieruchomości, są dwie.
- Posiadacz nieruchomości musi być posiadaczem samoistnym – władać nieruchomością jak właściciel. Jak to wygląda w praktyce? Władanie nieruchomością tak, jak robi to właściciel, może przejawiać się m.in. poprzez opłacanie podatku od nieruchomości, uprawianie pola czy dbanie o działkę (koszenie trawy, postawienie i dbanie o ogrodzenie, zagospodarowanie przestrzeni działki).
- Samoistne posiadanie nieruchomości musi trwać przez pewien czas. Przez ile lat trzeba być posiadaczem samoistnym? Przepisy rozróżniają dwie sytuacje: samoistne posiadanie nieruchomości w dobrej wierze (okres wynosi 20 lat) i samoistne posiadanie w złej wierze (okres jest wówczas dłuższy i wynosi 30 lat). Co ważne, to zasady obowiązujące w aktualnym stanie prawnym – wcześniej okresy te były inne.
Jak załatwić zasiedzenie nieruchomości? Chociaż zasiedzenie nieruchomości następuje automatycznie, to posiadacz samoistny musi potwierdzić zasiedzenie w sądzie. Złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości może wydawać się formalnością, ale w praktyce jest inaczej. Sprawy o zasiedzenie, podobnie jak inne sprawy regulowane przez prawo nieruchomości, są skomplikowane choćby z tego względu, że przedstawić trzeba dowody – w omawianym przypadku są to dowody na zasiedzenie nieruchomości.
Przykład: Pan Józef ponad 30 lat temu zaczął korzystać z gruntu, który znajdował się w bezpośrednim sąsiedztwie jego działki. Miał świadomość tego, że ziemia ta do kogoś należała, ale nie udało mu się ustalić jej właściciela. Po kilku latach ogrodził wykorzystywany fragment działki, a następnie wybudował na nim szopę. Mimo złej wiary (mężczyzna wiedział, że działka nie jest jego własnością), przez ponad 30 lat zachowywał się jak posiadacz samoistny nieruchomości i tym samym dokonał jej zasiedzenia.
Jak zebrać dowody na zasiedzenie nieruchomości?
Katalog dowodów, na które można się powołać w sprawach o stwierdzenie zasiedzenia, nie jest zamknięty. W praktyce oznacza to, że wnioskodawca może wykorzystać różne argumenty, aby potwierdzić, że posiadanie przez niego nieruchomości miało charakter samoistny. Jak zebrać dowody na zasiedzenie nieruchomości?
- Przejrzenie starych fotografii. Zdjęcia mogą przedstawiać np. budowę zabudowań na działce czy sadzenie drzew.
- Przeczytanie dzienników prowadzonych przez przodków. W dziennikach mogą znajdować się wzmianki o planach dotyczących nieruchomości, która została wskazana we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.
- Przekonanie sąsiadów, aby zostali świadkami. Zwłaszcza najbliżsi sąsiedzi mogą zaświadczyć, że dana osoba zachowywała się jak właściciel nieruchomości, np. prowadziła remonty budynku czy dbała o ogrodzenie.
- Przejrzenie dokumentów w poszukiwaniu starych umów dzierżawy gruntu. Skoro posiadacz samoistny włada nieruchomością jak właściciel, to istnieje możliwość, że w przeszłości odpłatnie udostępnił grunt osobie trzeciej.
- Sprawdzenie dowodów wpłat. Dowody na zasiedzenie nieruchomości mogą też mieć formę potwierdzeń zapłaty podatku od nieruchomości.
W jaki sposób liczyć czas zasiedzenia nieruchomości?
Pytanie, jak zasiedzieć nieruchomość, łączy się z innym: jak liczyć czas zasiedzenia nieruchomości (czyli wspomniane 20 lub 30 lat). Zasady są precyzyjne – termin ten zaczyna się od momentu, gdy osoba, która nie jest właścicielem nieruchomości, stała się jej posiadaczem samoistnym. Okres 20 czy 30 lat koniecznych do zasiedzenia nieruchomości upływa z kolei z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu zasiedzenia nieruchomości. W praktyce jednak pojawia się kilka problemów.
Po pierwsze, ustalenie początkowego dnia terminu zasiedzenia często bywa trudne – z upływem czasu zaciera się pamięć, a zgromadzone dowody mogą nie wskazywać dokładnej daty. Po drugie, bieg zasiedzenia może zostać zawieszony lub przerwany. Do przerwania biegu zasiedzenia dojdzie m.in. wówczas, gdy właściciel nieruchomości podejmie działania, których celem będzie pozbawienie posiadacza władania nad nieruchomością.
Czy można zasiedzieć część nieruchomości?
Formalnie nie ma przeszkód, aby zasiedzieć część nieruchomości (zarówno niezabudowanej, jak i zabudowanej), np. część działki należącej do sąsiada. Do zajęcia fragmentu sąsiedniej działki może dojść choćby w wyniku pomyłki (mylnego przekonania co do granic działki). Gdy sąsiedzi są spokrewnieni, jeden może przekazać drugiemu część działki w posiadanie samoistne. W wymienionych przypadkach po spełnieniu omówionych już przesłanek może dojść do zasiedzenia części nieruchomości.
Zasiedzenie części nieruchomości wiąże się z koniecznością:
- wypowiedzenia się specjalisty – biegłego, ocenia on, czy możliwe jest wydzielenie części działki;
- założenia księgi wieczystej dla nieruchomości – ma to miejsce po wydaniu przez sąd postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia.
Możliwe jest też zasiedzenie działki rolnej, jednak w tym przypadku zasady są odmienne. Wiele niuansów występujących w sprawach o zasiedzenie nieruchomości to główny powód, dla którego warto zasięgnąć opinii specjalisty – prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.